Инвестиции в коммерческую недвижимость Испании: за и против
В отчете Cushman & Wakefield «Инвестиционный Атлас Мира», который был представлен на выставке MIPIM-2015 в Каннах, говорится, что инвестиции в торговую недвижимость Европы в 2014 году достигли 49,2 млрд евро, это максимальное значение с 2007 года.
Согласно отчету, за год значительно вырос объем инвестиций в торговую недвижимость в странах Южной Европы. Так в Испанию инвестировано 2,6 млрд евро, что на 117% больше показателя 2013 года! По словам аналитиков, в Европе по объему инвестиций в коммерческую недвижимость Мадрид занимает четвертое место (после Лондона, Парижа и Бирмингема).
По прогнозам экспертов консалтинговой компании JLL перспективы рынка недвижимости Испании в 2015 году будут положительными, пока невысокими останутся процентные ставки. Сегодня в стране отмечается благоприятная экономическая ситуация, увеличивается занятость населения, рынок недвижимости восстанавливается, правительство проводит структурные реформы, отмечается положительная динамика в туристическом секторе страны.
По словам специалистов, у вложения капитала в коммерческую недвижимость страны есть не только очевидные плюсы, но и свои минусы. Представители инвестиционных фондов, семейных офисов и других подобных организаций их перечислили:
Аргументы «за»
Восстановление рынка. Благодаря тому, что испанский рынок недвижимости постепенно оправляется от кризиса, возможным становится потенциальный рост ренты и стоимости объектов. Положительны и общие экономические перспективы. Хотя уровень доходности довольно низок, рынок сегодня более стабилен. Таким образом, риски для инвесторов фактически исчезли.
Структурные реформы и прозрачность рынка. С точки зрения вложений, Испания – одна из наиболее «прозрачных» стран Южной Европы. Нарушения или неисполнения договоров здесь встречаются крайне редко, все хорошо отрегулировано.
Хорошие возможности для переоборудования объектов коммерческой недвижимости и их дальнейшего развития.
Активная роль «плохого» банка как ключевого продавца страны. «Плохой» банк – специальный финансовый институт, который создается в процессе спасения кредитных учреждений во время кризиса. Он формируется государством или при его поддержке. Государство в обмен на акции принимает на баланс такого финансового учреждения активы коммерческих банков, которые не имеют объективной оценки или оцениваются рынком крайне низко.
Качественные активы. Инвесторы могут вложить деньги в активы, которыми ранее управляли неэффективно, и наладить процесс.
Устойчивее развитие туристического сектора – одной из главных статей экономики страны. Страна занимает третье место в мире среди самых посещаемых государств.
Переменчивая ситуация на рынке, которую инвесторы могут использовать себе во благо.
Аргументы «против»
Конкуренция на рынке прослеживается довольно четко. Это негативно влияет на уровень цен и провоцирует недостаток продукта. Инвесторы прогнозируют рост цен при покупке в следующие годы, связанные с заметным спросом. Отметим, что увеличение цен прослеживается не только на рынке коммерческой недвижимости страны. По данным аналитиков одного из авторитетных финансовых учреждений Испании – Bankinter, в этом году рост цен на жилую недвижимость составит приблизительно 1,5%, а в 2016 году – еще 5%.
Недостаток качественных зданий. По словам специалистов, действительно стоящих продуктов на рынке мало. Для продавцов это может стать серьезной задачей, ведь перед продажей продукт придется усовершенствовать. Примером могут служить, например, офисные здания, эффективные с точки зрения энергетики и экологии.
Неэффективность дью-дилидженса. По сравнению с другими странами качество данной процедуры в Испании не самое надлежащее. Для ясности отметим, что это процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследование деятельности компании, комплексную проверку её финансового состояния и положения на рынке. Она проводится обычно перед началом покупки бизнеса, осуществлением сделки по слиянию, подписанием контракта или установлением сотрудничества с этой компанией.
Правовые и налоговые вопросы. Налоговая сфера в стране по-прежнему нестабильна. Происходит путаница в области правовых норм на государственном, автономном и местном уровнях.
Узкий рынок. Сектор недвижимости в стране не такой ликвидный, как, например, британский. Все дело в его небольшом размере: возможностей для инвестиций здесь значительно меньше.
Недостаточный уровень прозрачности на региональном рынке. Несмотря на то, что первым аргументом «за» является «прозрачность» рынка, специалисты все же склонны утверждать, что это положительное качество есть лишь у Мадрида и Барселоны. Это основные города для инвестиций. Однако с офисными площадями в других городах страны ситуация иная.
